Qué es el desahucio por precario
El desahucio se define como el acto a través del cual el propietario de un inmueble o el poseedor legítimo del mismo consigue el desalojo de quien estaba poseyendo la vivienda. En realidad, el ordenamiento jurídico regula diferentes modalidades de esta figura:Por impago de renta por parte del inquilino o falta de abono de otras cantidades adeudadas.
Por expiración del plazo del contrato de alquiler.
Por incumplimiento grave de cláusulas del contrato de alquiler.
El desahucio por precario es un procedimiento que busca recuperar la posesión de un inmueble, en aquellos casos en los que el poseedor al que se quiere echar se encuentra en la vivienda sin justo título para ello. Puede tratarse de alguien a quien se le ha dejado la vivienda una temporada y luego se ha negado a marcharse, o de un okupa que ha entrado sin permiso.
No obstante, para los supuestos de ocupación es más recomendable la figura del desahucio express, que es un proceso judicial más rápido.
Cuándo se ejerce un desahucio por precario
La acción la puede ejercer el propietario del inmueble y cualquier persona con derecho legítimo a poseer ese inmueble, como un usufructuario o un inquilino.La base de este proceso es que el demandado está en situación de precario. Es decir, que no tiene ningún título ni consentimiento del propietario o del poseedor legítimo del inmueble que le habilite para permanecer en la vivienda.
No es necesario que el precarista haya entrado en la vivienda sin permiso. Puede que haya accedido a ella con consentimiento del propietario o poseedor legítimo y, tras los reclamos de este para que se marche, no lo haga.
Por ejemplo, puede haber un desahucio por precario de la vivienda familiar si, en caso de existir un conflicto entre los progenitores y un hijo mayor de edad, estos le piden que abandone la casa y este se niega a hacerlo. También si uno de los herederos de un inmueble que no ha sido repartido vive de manera habitual en el mismo a pesar de la oposición del resto de herederos.
La legislación no da una definición concreta de lo que debe entenderse por precario, pero la jurisprudencia ha ido determinando una serie de elementos que ayudan a determinar cuando una persona está en situación de precario:
Se encuentra en el inmueble con o sin consentimiento de quien tiene derecho de posesión sobre el mismo y se niega a devolver la posesión.
No paga una renta. Es indiferente si abona pequeñas partidas de gastos como los recibos de la luz y el agua.
Utiliza el inmueble por tiempo indeterminado.
Dado que la vía de hecho para expulsar a alguien de una vivienda no está permitida, en estos casos hay que acudir a los tribunales. El procedimiento se centra en demostrar ante la autoridad judicial que se tiene derecho a poseer legítimamente el inmueble ocupado por un tercero o se tiene un título de propiedad, y que la otra parte se encuentra en situación de precario.
Motivos de oposición al desahucio por precario
La legislación no regula de forma extensa motivos que ayuden a evitar el desahucio por precario. La regla general es que cabe la oposición alegando cualquier causa que implique que no se está en precario y que se tiene derecho a residir en el inmueble controvertido.Por ejemplo, que el propietario permitió al demandado vivir en la casa y no le ha manifestado después su voluntad de que abandone el inmueble; o el hecho de que las partes hayan firmado un contrato.
En algunos casos también es posible alegar que se está en una situación de vulnerabilidad de conformidad con lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Cómo se desarrolla este proceso
Todo el procedimiento se sustancia a través de los trámites del juicio oral. Arranca con la presentación de una demanda por parte del propietario o poseedor legítimo del inmueble ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar en el que está ubicada la vivienda. A la demanda se acompañan los documentos que acreditan la titularidad del inmueble o que se tiene título legítimo para ejercer el derecho de posesión sobre el mismo. Así como pruebas que demuestran que el demandado está en precario.Admitida a trámite la demanda, se fija fecha para la vista oral y se da un plazo de 10 días a la otra parte para que conteste a la demanda y aporte las pruebas que estime convenientes. En el juicio oral, cada una de las partes plantea sus argumentos y expone sus pruebas. Después, el juez dicta sentencia.
Si la sentencia estima que la pretensión de la parte actora, ordenará el desalojo el ocupante del inmueble e iniciará el proceso de ejecución del desahucio. En caso de que este no abandone de forma voluntaria el inmueble antes de la fecha señalada para ello, se procede al lanzamiento. Esto implica que, en la fecha prevista, se personarán en el inmueble la comitiva judicial y la policía para proceder a un desalojo forzoso. Tras todo este proceso, el propietario o poseedor legítimo recupera el inmueble y puede hacer uso de nuevo de él.
Además, el propietario tiene derecho a ser indemnizado si quien estaba en precario ha causado daños en el inmueble o ha dejado pendientes de pago facturas de suministros.
Por lo que respecta a cuánto tarda un desahucio por precario, depende de la carga de trabajo que tengan el juzgado y la Oficina de Notificaciones y Embargos. De media, hay que esperar entre cuatro y seis meses para la finalización completa del proceso.
El desahucio por precario es un procedimiento rápido y sencillo, pero para hacer frente a él es necesario contar con asistencia letrada especializada en esta materia, tanto si se actúa como demandante como si se es el demandado. En Best Legal Abogados estamos a tu disposición como expertos en desahucios.
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